去年以来的“楼市新政”在部分城市产生了立竿见影的效果，一线城市房地产市场表现出“高涨幅、高成交、高杠杆”的“三高”特征，并持续向二三线城市蔓延。但“去库存”政策对部分城市收效甚微，一些供求结构不合理的二线城市和大部分三四线城市房市价格依然低迷、库存依旧高企。随着房市走势严重分化，不同城市面对的风险也出现明显差异。少数城市已经出现了泡沫迹象，房价需要大幅回调才能够接近均衡价格；大部分四线城市和县城主要风险仍然是库存过高、销售不畅。下一阶段，“一刀切”的“去库存”政策已经难以适应房地产市场形势发展的需要，传统的首付比例、利率等政策空间也非常有限，难以进一步撬动三四线城市库存，必须充分考虑主要城市去化周期、供求结构、产业发展与人口流向的差异，实施差别化政策。既要出新招，又要防风险，综合运用多种政策措施推动房地产市场稳定发展。
一、分类施策，有保有压，遏制市场进一步分化
主要城市房市走势严重分化，风险形式各不相同。去年以来一线城市房价表现出连续上涨、快速上涨和大幅上涨特征，并向部分二线城市蔓延。高杠杆催生的高房价使少数城市出现了泡沫迹象，一旦房价快速回调除了对房地产企业产生冲击外，还可能与银行体系产生交叉感染。三四线城市总体看来房价依然低迷，即便在房价下跌背景下，部分地级市和县城房屋销售依然乏力。不少城市库存去化周期超过两年，甚至有部分城市随着人口流出房屋库存出现刚性化特征。
把握房市供求关系，在不同城市实施差别化的房地产政策。针对房市走势分化的特点，相关政策出台时必须因地制宜、因城施策，严格限定政策实施范围，避免“一刀切”。在具体操作方式上，可以综合考虑租售比、房价收入比、去化周期、建设用地供应、产业发展空间和人口迁移等重点指标，建立房价调控预警指标体系，对全国主要城市进行分类。对于房价上涨迅猛、库存偏低的城市，要提前谋划增加土地储备，积极扩大土地供应，鼓励房地产企业加快项目开发，用增加需求的方式遏制房价过快上涨。同时，可辅之以限制性的首付和利率政策，遏制市场中的投机性需求和非理性市场情绪。对于房价低迷、去库存压力较大的地区，要进一步通过多种手段吸引常住人口落户，鼓励、培养居民的改善性住房需求，切实有效扩大住房消费。在条件具备的情况下，研究实施个人所得税抵房贷利息等政策进一步推动去库存。
二、加强统筹，把握力度，保障政策延续性
“急刹车”和“翻烧饼”的决策方式破坏性强。“去库存”政策是楼市回暖的引爆点和导火索。“楼市新政”实施以来，随着各项“政策红包”落地，部分城市房地产市场迅速回暖，少数城市市场被引爆，交易量出现井喷。尽管调控政策有力地推动了“去库存”，但一些部门和地方在调控中竞相出手，使政策不断加码，产生了“火上浇油”的效果，成为部分城市房价逐步失控的推手。在房价超常规上涨引发风险苗头后，又紧急出台限制性政策，政策“急刹车”导致市场迅速冷却，沪深等地成交量一度出现“腰斩”式回调。这种初期缺乏统筹、不断加码，引发风险后又竞相“踩刹车”的决策方式破坏性强，需引以为戒。
加强政策统筹，避免政策叠加后用力过猛造成房价大起大落。房市调控可以综合运用金融政策、税费政策、土地政策，甚至是行政手段，但一定要注意政策的叠加效应。鉴于房地产市场的系统重要性，建议建立由国务院领导任召集人的“去库存”部际联系会，对“去库存”和房地产调控政策进行协调。各部门出台政策时要增强大局意识，密切关注房市动态，把握好节奏和力度。在条件允许的情况下，应对每项政策的政策效应进行事前评估，或开展压力测试。通过加强统筹，切实避免政策在房价上涨过程中“火上浇油”或“快马加鞭”，导致房价加速上涨催生泡沫；避免政策在房价下跌过程中“釜底抽薪”或“雪上加霜”，加剧房市风险。要建立地方性房地产政策出台前的审查机制，防范地方政府的机会主义倾向和政策制订过程中的道德风险，避免出台各种“短命”政策。
三、加强监管，遏制投机，消除局部房价泡沫
金融创新和投机资本是制造房价泡沫的加速器。受前期市场火爆影响，房地产领域金融创新发展迅猛，部分机构存在违法经营。一些没有资质的房产中介、房地产开发企业违法违规自办金融业务，有的中介推出了“首付贷”等创新业务，有的中介搞自我融资、自我担保，部分购房者搞“众筹”买房。形形色色的金融创新和房价上涨的短期赚钱效应不断吸引新的购房者和投机资本入市，成为推动房价加速上涨的重要因素。适度提高家庭部门杠杆去库存可以减轻房企库存压力，推动房市良性循环，但投机气氛浓厚加剧了部分城市房市风险，一旦房价在暴涨后出现暴跌，可能使信贷风险通过债务杠杆向银行业传导，引发不同市场间风险“交叉感染”。
加强金融监管，防止金融创新和市场投机行为催生房价泡沫。各部门和各地方要加强金融监管，严厉查处一些中介机构、房地产企业、P2P平台开展的不合规金融业务，打击为客户提供首付贷融资等变相突破住房信贷政策、加大购房杠杆的行为。中央政府在制订房地产有关的金融政策时必须加强中央银行逆周期的宏观审慎管理。要遏制房地产市场风险向其他市场蔓延，避免不同市场风险之间的交叉感染。尤其是在制订住房信贷政策时，必须考虑政策变化对企业部门、家庭部门风险敞口的影响，评估政策实施对宏观经济总体杠杆率的影响，防止房地产市场风险演化为系统性风险。
四、规范秩序，打击炒作，减少市场剧烈波动
非理性市场情绪是扰乱市场秩序、加剧波动的催化剂。随着楼市升温，“裹棉被排队”、高端楼盘“半日光”、房价跳涨等媒体报道刺激着购房者的神经，加大了购房者对涨价的心理预期，并进一步滋生出“恐慌心理”。部分中介机构及其从业人员还刻意宣传和制造恐慌情绪，对房价的高涨起到了推波助澜的作用。市场情绪像病毒一样被传染，其影响也逐渐放大，不断推动房价非理性上涨。但市场情绪是一柄“双刃剑”，上涨时可能推动市场“疯涨”，但一旦情绪冷却，非理性需求也会像潮水一样退去。非理性市场情绪扰乱市场秩序，加剧市场波动，不利于房市健康发展。
整顿市场秩序，防止非理性情绪引发市场大起大落。新闻媒体和房产中介是影响房地产市场情绪的两个重要渠道。要加强对新闻媒体的引导和管理，一方面引导媒体合理解读党和政府的政策，报道行业热点难点问题和社会普遍关注的问题，突出稳定市场、引导消费的宣传主题；另一方面加强对媒体尤其是微信、微博、新闻客户端等新媒介的管理，禁止提供错误的、失实的、虚假的乃至有害的信息。要规范房产中介经营行为，开展房屋中介专项治理行动，对以虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传、误导他人的行为，发布政策谣言、欺骗客户的行为，利用市场支配地位统一口径、恶意炒作、哄抬房价的行为进行严厉处罚。
五、发展产业，做强实体，夯实房市发展根基
良好的产业基础是支撑房价的基石，但高房价可能反过来损害实体经济和产业发展。一线城市房价持续走高与产业和人口的支撑作用密切相关。比如，北京是大型金融企业和众多央企总部所在地，深圳形成了高新技术、金融、物流与文化创意四大支柱产业。深厚的产业根基不仅吸引大量人口流入，还能创造大量高净值人群，为房市提供持续稳定的需求。房市的发展又能够增加土地出让收入和房地产相关税收，拉动房地产投资，带动地方经济发展。但要引起警惕的是，尽管产业发展支撑了高房价，高房价也可能对产业形成“反噬”。一方面，高房价可能成为信贷体系的“抽水机”，大量挤占实体企业的信贷空间。另一方面，高房价推高企业房租成本和个人生活成本，挤压企业盈利空间，加剧人才流失。此外，房市赚快钱的示范效应还会影响“大众创业，万众创新”的热情，削弱经济长期增长的动力。
做强实体经济，夯实房地产行业持续健康发展的根基。对于高库存城市，要摒弃对购房者给予高额财政补贴、零首付购房等扭曲市场供求关系、加剧局部金融风险的政策，真正将政策着力点转移到促进产业发展，做强实体经济上来。要创造良好的产业环境、人才环境和城市生活环境，充分发挥本地区比较优势，形成优势产业集群，不断吸引人口流入，提升本地居民收入水平，形成稳定、可持续的住房需求。中央和省级政府可将人口流向与住房调控政策挂钩，在人口净流出地区控制住宅用地供应，在人口流入地区为农村转移人口提供政策优惠，通过新增城市人口逐渐消化库存。
六、创新政策，拓展空间，丰富房市政策储备
考虑到传统的首付比例、利率等政策空间有限，难以进一步撬动库存，也无法解决房市结构性问题，下一步还应加强政策创新，扩充政策储备，不断拓展需求空间，着力推动三四线城市“去库存”。在具体操作上，可考虑以下政策措施：一是综合考虑收入水平和房价水平定期调整公积金缴存政策，在房价较高的城市适当放开个人自愿缴存公积金额度空间，根据房价涨幅定期提升公积金贷款上限。二是提升公积金使用的灵活度，扩大公积金异地贷款买房的实施范围，提高公积金异地贷款的便捷性，鼓励在一二线城市缴存公积金的个人和家庭到三四线城市买房。三是重点完善新建住宅区的基础设施，在城市新开发区域，将一定比例的土地出让收入明确用于改善本区域基础设施，提高城市新建住宅的吸引力，进一步拓展新型城镇化的空间。四是按照房地产市场去化周期确定住宅用地供应规模，在去化周期长的城市严控新增土地入市。五是加快推动产城融合和户籍制度改革，着力缩小常住人口和户籍人口城镇化率的差距，让新市民平等享有公共服务，从根本上实现三四线楼市的良性循环。